こんにちはいっちです。
管理会社に委託をしていた戸建を自主管理してみてわかったことをまとめていきます。自主管理って大変そう…。入居者からの連絡が多そう…。
そんなイメーシがあるかと思います。結論そこまで大変じゃない。
賃貸管理の種類
- 管理会社に委託
- 自主管理
- サブリース
賃貸管理の方法は大きく上記の３つに分かれます。
オーナーが管理会社に管理業務を委任し、管理会社が実務を行う管理委託。
一般的な方法は管理委託になるんじゃないでしょうか。サブリースは管理業者が貸主となるので、またちょっと異なります。
自主管理はオーナーが自ら管理業務をすることです。管理会社の業務を理解していないと自主管理って漠然としすぎて大変に思えるかもしれません。
管理会社が行なっている業務フロー
管理の実務をまとめると以下の項目になります。
- 賃貸募集
- 契約締結
- 家賃回収
- 入居者の管理
- 建物の維持管理
- 退去精算
- 原状回復
自主管理の場合、上記の項目をすべてやらなければいけません。
結構やることがたくさんに感じますが、任せられる部分もあるからそこまで大変ではありませんでした。
個人的に賃貸募集と契約締結まで済んでしまえば、たまに入居者からトラブルの連絡がくるくらいです。
もちろん、管理戸数が多くなればその分連絡はきます。対人関係が煩わしいって人は管理委託する方がいいかと思います。
築古の戸建は何かしらのトラブルはつきものです。
例えば水漏や雨漏りなど。水回りは入居者からしても早く直して欲しい部分なのですぐに手配するようにしています。
このようにきちんと管理フローを理解していればイレギュラーな事態にも対応は可能です。
自主管理のメリットとデメリット
ぼくが自主管理をやってみて良かった点と大変な部分をまとめました。
自主管理のメリット
- 管理会社に委託しないのでキャッシュフローが増加する
- 修繕工事を直接発注でき、コストカットできる
- 管理会社の内容を把握できる
- 入居者と近い距離感なのでトラブル対応が早くできる
PM(管理料)と突発な修繕工事のコスト削減することができるのは自主管理の魅力です。
キャッシュフローはかなり増加します。管理委託はお家賃の5%が相場なのでバカにならない。
また、管理の実務を経験できるので、管理会社に任せる業務の理解が深まりました。
入居者とのやりとりがあるので退去の事前連絡やトラブル時の対応を早く手配することができ、満足度も上がります。
すぐに対応して不満を無くし、入居期間を長くできるのは自主管理の強みですね。
自主管理のデメリット
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- 募集からトラブル対応までの管理業務をすべてやらなければいけない
- 対人関係が煩わしい
自主管理のデメリットは管理業務をすべてやらなければいけないので、最初の頃は苦労しました。
あと、不動産賃貸は株と異なり人との関わりが必ずあります。入居者、工事業者、仲介会社など、コミュニケーション能力も求められます。
対人関係が苦手な人は任せる方がいい気がします。
自主管理でチームを作ると最強
自主管理は日々の業務を1人でやらなければいけないですが、管理委託を調整することが出来るととても楽になります。
例えば、水回りの修理や修繕工事などをあらかじめ任せられる業者さんと繋がりを持っておく。
入退去の時だけ、立ち会いしてもらえる仲介さんと関係を築いておく。
あらかじめチームを作っておくと、急な対応にあたふたする事なくスムーズな自主管理ができると感じました。