不動産投資のメリットとデメリットを解説、リスクを知ってから始めるべき！

こんにちはいっちです。

戸建を中心に不動産賃貸業をやっています。不動産は安定的な収入を得ることができ、魅力的な部分もありますが、当然、リスクもあります。

今回は不動産投資のメリットとデメリットについて解説していきます。

不動産を持つメリット

順番に解説していきます。

安定的な収入を得ることができる

不動産賃貸をしてやはり魅力に感じたのが安定的な収入源があること。

不動産で収入を得る方法は2種類。

毎月の家賃収入としてのインカムゲインと物件の売却益で発生するキャピタルゲイン。

特に不動産投資でインカムゲインは手堅く、お家賃として毎月の収入があるのは生活する上でも安心です。

コツコツと不動産を増やしていく事で安定的な収入源が確保できるので、将来的な年金代わりや事業として拡大していくこともできます。

他人の資本を使って始めることができる

不動産投資では少ない自己資金でも購入する物件を担保とすることで金融機関から自己資金の何倍ものお金を借りることができます。

例えば、自己資金500万円でも3000万円の物件を購入する。なんて事が可能です。これがレバレッジ効果(テコの原理)です。

他人の資本を使ってじぶんの資産を増やすことができるのは魅力ですね。とは言うものの、自己資金はある程度必要で昔のようにフルローンで融資が降りるのはよっぽど属性が良いか、信用がないとできません…。

僕の場合、最低でも2割は入れないと難しいとのことでした。

融資の知識は必須ですが、時間をかけてお金をコツコツ貯めていたら数十年かかってやっと購入できる物件が融資さえ受けれれば購入できるのは不動産の魅力です。

低労働で事業ができる

労働力が少なくて済むのも不動産賃貸業のメリットです。

普通の事業は商品を作り販売するまで多くの人件費と労働力をかけます。その点、不動産の場合は土地と建物が働いてくれるので比較的少ない労働で経営できます。

客付やマーケティング、物件の管理や入金確認などやることはありますが、外注化ができる部分が多く経営に専念できるので割とやることは少ないです。

節税効果がある

不動産は持つことで節税効果が期待できます。

なぜなら、不動産事業を営む事業者は「必要経費」が認められているから。

サラリーマンの「給与所得」と不動産投資で「不動産所得」がある場合、確定申告をしなければいけません。その時、不動産を運営していく上での経費は認められるのです。

例えば、建物の減価償却費や物件調査の為に交通費が発生した場合が経費にあたります。

よくガンガン経費にする人を見かけますが、僕は投資や事業としてやるのであればある程度の売上を出さないと意味がないと思います。

不動産で事業拡大を目指すのであればほどほどな節税に留めて、銀行さんの評価が上げることに集中するもの一つの手ですね。とはいうものの不動産で節税効果のあるのも魅力です。

インフレに強い

不動産や金などの現物資産はインフレに強いと言われています。

昨今、日本でも物価は上がっている傾向にあります。生活コストが上がっていくことが予想される中、預金や現金のみで資産を持つことは大きなリスクと言えます。

インフレ率以上に高い利回りを再現さえできれば資産価値は上がるので不動産を持つことでインフレ対策をすることが可能です。

不動産投資のリスク

メリットもあれば当然、リスクもあります。

僕が感じたデメリット(購入時の障壁の高さも含め)は上記の5つ。

空室リスク

不動産経営で致命的なダメージになるのが空室リスク。

なぜなら収益のすべては家賃収入です。当然、空室だと家賃収入が無くなります。けれども、月々の返済や税金の支払いは容赦なくきます、、、。

不動産賃貸をするのあたり空室率をいかに減らし、満室経営をするのかが重要な鍵といえるでしょう。

融資の壁がある

戸建や区分などの小さい金額であれば現金一括で購入できるので関係ありませんが、

1棟物だと現金で購入できる人は少ないでしょう。限られた資金を上手に活用して不動産規模を拡大するのであれば融資を受ける必要があります。

金融機関によって融資の金利や借りれる年数が変わってきます。年収や借金履歴によって借り入れができる銀行さんも限られてきますので、じぶんに合った金融機関を見つけることが最初の不動産融資の壁といえるでしょう。

ただ、現金でコツコツ購入していくスタイルか、融資を引いて物件を購入していくかあなたのプランによって変わってきます。

他人の資本を借りて物件購入ができるのが魅力の反面、融資のハードルが年々高くなってきているのがデメリットに感じました。

金利上昇のリスク

デフレ脱却した日本でこれから予想されるのが金利の上昇。

すでにアメリカFRBでは利上げが決まったとニュースで言われています。

金利が上がると不動産の利回りに影響が出ます。

期待される不動産の利回りから借入金利を差し引いた数値を「イールドギャップ」と呼びます。

例えば、【不動産利回り7%ー金利3%＝イールドギャップ4%】となります。

金利が高くなればキャッシュフローに影響が出るので、今後金利上昇のリスクは考えておくべきでしょう。

流動性が低いのですぐにキャッシュに変えづらい

じぶんのタイミングで現金化しにくいのが不動産。

銀行の預金や株式はすぐに現金化ができますが、不動産は実物資産なのですぐに現金に変えることができません。

売却しようと思っても、査定、売買開始、決済など多くの工程があるので最低でも1〜2ヶ月は時間がかかります。

災害時のリスク

現物資産ならではですが、災害時のリスクもあります。

多いのが火災や震災。日本は地震大国なので、地震はリスクのひとつとして捉えるべきでしょう。

建物の構造や築年数が新耐震基準(1981年)以降の物件を選ぶなど回避する方法もあります。

火災も損害保険などである程度カバーすることもできます。

まとめ｜リスクを知っておけば対策できる

不動産投資の魅力とリスクを以下にまとめました。

僕が実際に感じたことをまとめましたが、リスクに関しては知っていれば対策はできる気がします。

ただ、立地や物件選びを最初の段階でミスってしまうと取り返しがつかないので、最初の一戸目が重要な気がします。参考にしてみてください。