こんにちはいっちです
戸建てを中心に不動産賃貸業をしています。
今回のテーマは戸建て購入時に必ず確認しておきたい事をまとめました。
特に年数の経っているボロ戸建ては手頃な価格で購入できる反面、外観や内装に何かしら問題がある箇所がほとんどな気がします。
今まで100件ほど内見してきましたが、物件によって驚くほど状態が違います。
完璧を求めるのは難しいので、許容できる部分と買わない方がいい判断はじぶんのものさしを持っておくべきだと思います。
ヤバい物件を購入しないように事前に確認すべき事をまとめました。
- これからボロ戸建の購入を考えている方
- 住居用で中古戸建を購入検討している方
上記の方は参考になるかと思います。
物件調査の前に聞いておくといい事
物件を内見する前に不動産業者さんとのヒアリングで聞ける事をまとめておきました。
- 物件詳細（マイソク、レントロールなど）
- 売主さんの売却される理由
- 売主さんはいつまでに売却されたいか
- 外壁などの、修繕履歴の詳細
- 近隣にある商業施設や学校の確認
今の時代、スマホのポータブルサイトで物件を探す事がほとんどです。その中で良さげな物件を見つけたら不動産業者さんと連絡をとってから、内見をするでしょう。不動産仲介は一般媒介より専任媒介の会社とやりとりすると色んな情報が聞けます。
僕は、内見前に物件詳細や売主さんの売却理由などは必ず確認するようにしています。なぜなら売主さんの手放す理由によっては指値ができるかが分かるから。
例えば、相続で売り急いでるって売主さんの場合には若干の値引きにも応じてもらいやすいです。
いい物件を見つけたら内見前に確認するようにしてみましょう。
物件調査の時に確認すべき項目
中古戸建を内見する際に時にちゃんとみておくべき部分を外観と内覧ごとに書きました。
外観で確認すること
- 土地の所有権
- 隣地との越境 境界ブロック
- 全面道路の幅
- 物件の傾きがあるか
- 近隣にヤバい人がいないか
- 外壁の修繕履歴
- 駐車場の有無
外観の前に全面道路の幅と隣地との境界線が分かれているか見るようにしましょう。
再建築できない物件だったり、越境が曖昧でトラブルになるなんてことも…。幅を測るようにメジャーを持っていくようにしています。
建物の外観は劣化具合をチェック。基礎にクラック(ヒビ割れ)がないか、外壁の傷みはどの程度か。
外壁塗装はお金がかかります。事前に状態を確認しておきましょう。
内覧で確認すること
- インフラ設備
- 通電するか、水道、ガスの種類
- 給湯器の型式 古くなければそのまま使用
- 水回りの確認 キッチン、トイレ、お風呂
- シロアリの有無
- 雨漏りしていないか
ボロ戸建の場合、電気が通電していない物件もあるので確認しています。
水道、ガスの種類はヒアリングの際に聞けますが、浄化槽でも物件のすぐそばまで下水道が通っていることもあるので切り替えた方がお得な場合もあったりします。
水回りで特にお風呂はリフォーム時にお金がかかります、、、。浴槽交換で70万くらいの見積でした。
キッチンや洗面台の水漏れがあると床が腐っているなんてこともあるので念入りにチェックしています。
クロスや床はリフォームで直せる範囲なのでぶっちゃけ気にしていません。
というように、判断材料は多ければ多いほどいいと思います。
リフォームで手を加えれば賃貸できる程度の問題は特に気にすること無く買付しています。
指値の材料にもなりますから。
ボロ物件は状態と値段のバランスが重要。仕入れ値に安いに越したことありませんが、じぶんの求める利回りをこだわりましょう。
ただ、人気の戸建ては一瞬で売れてしまうことが多いので、調査に時間がかかり過ぎると他の人に購入されていたりします。何度悔しい思いをしたことか…。
慣れるまでは必ず内見をしてから購入するべし
ボロ戸建に買付を入れるまでにチェックしている項目をまとめてみました。
たまにノールックで買付するって方もいますが、初心者はマイソクや業者さんとのやりとりだけでは物件の判断が難しい。現地まで足を運ぶ事で知らなかった事を発見できたりするので慣れるまでは必ず内見して買付するようにしましょう。
これから購入を検討されている方は参考にしてみて下さい。